文/曹俊

在上一篇中谈了唐家片区，接下来会分析中心城区、十字门中央商务区、横琴新区和西部中心城区。

二、中心城区

中心城区，在珠海人心中泛指老香洲、新香洲、吉大和拱北，老香洲是老城区，街道两边有不少老旧多层建筑，是土生土长的老珠海人聚集地，这里能看到珠海人真实的生活日常；新香洲和老香洲以迎宾南路为分界线，生活配套、吃喝玩乐都不缺；吉大是高档酒店和写字楼聚集的商务带，还有博物馆和滨海公园，是珠海风情的最佳代表地；拱北是连接澳门的出入口，是珠海最繁华的商业区，逛街购物吃夜宵的好地方。

中心城区，可以说是集合了珠海市最优质的教育、商业、医疗和环境资源，教育方面，香洲区有文园中学、紫荆中学这类第一阶梯的学校；商业方面，老香洲商圈、新香洲商圈、吉大商圈和拱北商圈，珠海市六大商圈，中心城区占了4个（南屏的华发商都也算是中心城区，见下面的规划）；医疗方面，有珠海市人民医院，中大五院，妇幼保健院等；环境方面，情侣路世界最长的海滨观光路，梅华路两侧的公园，吉大滨海公园，石景山公园等等，而且中心城区的绿化率非常高。

因此，对于珠海本地人来说，如果有能力购房换房，一定会优先选择中心城区房产，中心城区的房产可以最大限度享受城市带来的优质资源。

在《珠海市城市总体规划2020》中，珠海市政府对中心城区的定义范围要更大：

规划中提到，中心城区具体包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等组成的香洲城区，由南屏、湾仔、洪湾组成的南湾城区，香洲城区和南湾城区两者组成了中心城区。

片区职能：

中心城区：承担全市主要的综合性服务职能，是全市经济、文化和行政中心； 香洲城区：重点发展文化、旅游、休闲服务业； 南湾城区：以商务会展、行政服务、现代物流等功能为主。

目前珠海中心城区所面临的问题是，以全市三分之一的面积，承载了全市二分之一以上的人口，而且还有许多生态保护区是无法利用的，所以中心城区人多，堵车是非常常见的事，土地资源的匮乏，也极大的限制了片区未来的发展，从城市的发展和扩张规律来看，老城区房产的升值潜力往往弱于新兴片区，目前航空新城的房价已经紧追市中心，横琴新区的房价已经超越市中心。

中心城区在售的楼盘有：新香洲世邦佰亚·燕都（3.5万）、尚东领御（3.1万），老香洲优特绿城桂语香山（4.1万）、五洲花城三期（4.0万）、春暖花开花园（3.8万），吉大盛东·江山赋（3.8万）、万科·石花66號（2.9万），拱北龙光玖龙湾（3.8万）、仁恒滨海中心（6.0万）、岭秀城壹号（3.5万）等等。新盘太多，仅介绍一个代表性楼盘：

优特绿城桂语香山（均价4.1万）

项目地址：广东省珠海市香洲区银桦路102号

占地面积：56363.37㎡

建筑面积：305424.31㎡

总房源：2004户

车位比：1：2

容积率：4.2

学区：文园中学、香华实验小学

楼评：

桂语香山是珠海老香洲第一个综合体项目。

项目位于珠海老香洲，银桦路与兴业路交汇处，总建筑面积30万平方米，容积率4.2，由2栋高端住宅、1栋公寓楼、1栋类甲级写字楼以及13.8万平米购物中心组成，旨在打造集办公、居住、娱乐、购物、教育、节点交通为一体的老香洲综合体项目，弥补了老香洲综合体的空白。

项目区位比较好，位于新老香洲交界处，紧邻五洲花城和山场小区，居住氛围浓厚，生活配套齐全，初中是文园中学，价格在市中心也不低，户型为115-170㎡的三到四房，属于改善型住房产品。

三、十字门中央商务区

目前整个珠海来看，没有一个真正意义上的CBD，新老香洲、吉大、拱北的片区职能多是以文化，行政，旅游为主，而十字门中央商务区将与横琴共同组成珠海未来的CBD。

十字门中央商务区不大，占地面积约5.77平方米公里，但全是精华。位于珠海东部城区、西部城区和横琴新区的中心，毗邻湾仔、横琴和拱北三大口岸，东面与澳门一水相隔，南至横琴环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，通过港珠澳大桥与香港直接相连，其中：北部片区位于南湾海滨，占地约2.28平方公里；南部片区位于横琴，占地约3.49平方公里。规划总建筑面积1100万平方米，总投资将超过1000亿元。

整个中央商务区以南湾大道为主要发展轴，依托商务中心、口岸中心和公园绿心构成“三心”，未来围绕轨道站点十字门站，近期启动的会展商务，以及商务组团、商住组团、居住组团和山体生态组团等四个类型的“五组团”，最终打造成集会展、办公、商业、酒店等功能为一体的中央商务区。

目前珠海的第一高楼——珠海中心大厦就位于十字门中央商务区，其下部为国际标准甲级写字楼，上部为白金级五星级酒店，白金级五星级酒店由美国喜达屋集团旗下的品牌瑞吉进行管理。

交通方面，和横琴方面有横琴大桥相接，附近未来有广珠城际轻轨延长线（珠机城轨），设湾仔和十字门会展中心两个站点。

珠机城轨分两期建设。一期工程为拱北至横琴段，线路全长约16.86公里，预计2019年完工。二期工程为横琴至珠海机场段，全长约22.949公里，预计2023年1月完工。项目建成通车后，珠机城轨全线最高时速可达160公里/小时，从拱北到珠海机场只需30分钟。全线共设11各站点，其中，湾仔北站、湾仔站、十字门站、金融岛站、横琴站、井湾站、鹤洲南站和珠海机场站为地下车站（无噪音影响），珠海站、井湾站、鹤洲南站、三灶东站为高架车站，长隆站为地上+地下复合站。

该项目建成通车后，还有望与广佛江珠城际衔接，以及在横琴口岸站与澳门轻轨对接，是珠三角轨道交通网的重要组成部分，也是内地及珠三角地区联系澳门的重要客运通道。

马骝洲隧道，位于横琴大桥和建设中的横琴二桥之间，海底隧道横跨马骝洲水道，直通横琴，用于台风等恶劣天气情况下，确保横琴岛与珠海市区以及外界在极端天气条件下全天候畅通。

十字门中央商务区，目前道路建设已经趋于成熟，一些建筑物还在建设中，周边没有老房子，加上保税区的大批企业，华发商都等大型商业体的辐射和便利的地下轨道交通，未来绝对是炙手可热的片区。目前的房价是3.5万，一桥之隔的横琴早已达到4-5万，项目户型多为刚需。

在售的楼盘有：华发城建四季半岛（3.6万），时代保利中环广场（3.4万），天一居（4.6万）

时代保利中环广场（均价3.4万）

项目地址：十字门中央商务区通航一路与银湾路交汇处

占地面积：60000㎡

建筑面积：340000㎡

总房源：2940

车位比：1：0.8

容积率：4.26

学区：湾仔小学、鸿景小学、湾仔中学、容闳中学（贵族教育）、北大希望之星实验学校

楼评：

时代保利中环广场位于珠海市十字门中央商务区通航一路与银湾路交汇处，毗邻湾仔、横琴和拱北三大口岸及珠海保税区，与澳门一水之隔，背靠大马骝洲山。

项目为34万㎡城市综合体，涵盖住宅、商业、写字楼三大业态，采用“V”型抗风抗震设计，有些户型的视野会有遮挡。

项目周边有国际会展中心，中演大剧院，十字门轻轨站，瑞吉酒店，喜来登酒店和华发商都。

户型方面，约93-140㎡三到四房，私密性高，电梯为双开门，每一户都有单独的电梯。缺点是得房率不高，周边的所有配套都尚未兑现，短时间内生活不便利，车位要花25万购买。

四、横琴新区

横琴新区在珠海的光环不言而喻，其地位与广州南沙和深圳前海一样，都是特区中的特区，拥护者认为横琴是珠海乃至整个粤西地区的发展催化剂，质疑者认为横琴发展金融业就是一个笑话，相比于深圳广州没有优势可言，澳门的辐射有限，横琴只是炒高了房价……

横琴的房价的确炒的很高，而且是早在4年前就已经炒到5万了，在17年甚至达到了6万，通过近两年的调控，房价逐步稳定在4到5万，这个价格买横琴，是赚了还是亏了，值得深思。

为什么设立横琴新区？

第一，香港和澳门如何融入中国，是一个没有先例的难题，看似深圳包围了香港，珠海包围了澳门，但港澳在社会、经济、文化、政治等方面早已和大陆产生巨大差异，我们在没有成功先例的情况下只能摸着石头过河，稍有不慎就可能让港澳与大陆的融合演变为两种文化的矛盾。而横琴新区就是探索性的自贸试验区，它就相当于两种文化的过渡带，不同文化的碰撞还可能产生制度上的创新，这也是领导人特别看重横琴的原因；

第二，横琴新区是粤西地区的发展引擎，深圳和珠海虽同为经济特区，但珠海无论是经济体量还是经济活跃度都无法和深圳相比，同为珠江西岸的中山江门同样如此，这并非珠海制度优势不足，而是地缘优势不够，以博彩为主的澳门，能够转移给珠海的产业微乎其微。横琴新区的建立不单单是加强珠澳两地的沟通，也是让香港在带动完深圳之后，也能带动一下珠海，带动一下粤西地区。

第三，从地域来说，香港和澳门都是严重缺乏土地，澳门大学因土地不足在横琴岛建了新校区，新校区的面积是旧校区的20倍，提升了澳大的世界排名。横琴对于澳门来说就像一块肥肉，一张白纸，可塑性极强，而且横琴对海外商品免收进口税，对符合资质的公司实行15％的企业所得税率，澳门的单牌车可以入出横琴，以目前澳门的房价，横琴的房价和优惠政策对澳门人才和投资的吸引力非常大。

横琴新区的各类房产，50%是港澳投资客购买的，如果未来香港的单牌车可以入出横琴新区，那么横琴的房价将会再次被引爆。

横琴新区将分为三大片十大功能区，其中三大片分别是商务服务片、休闲旅游片和科教研发片。

横琴规划结构图

1、商务服务片

位于横琴岛东北部，小横琴山以东、以北沿河地区，大力发展有利于促进产业和人口集聚的商务服务业，形成辐射国内外的服务产业链。片区包含口岸服务区、中心商务、国际居住三大功能区。

2、休闲旅游片

以大横琴山为主，包含周边沿海地区。片区有休闲度假区及生态景观区两大区域组成。

3、科教研发片

位于大、小横琴山之间及杧洲地区，重点发展具有创新引领功能的科教研发和高新技术产业等。片区包括教学区、综合服务区、文化创意、科技研发区、高新技术产业区等五大功能区。

未来横琴新区将打造旅游休闲、商务服务、金融服务、文化创意、中医保健、科教研发、高新技术七大产业。

目前在售的楼盘有：横琴湾区1号（住宅4.7万，公寓3.6万）、中冶盛世国际广场（住宅4.4万，公寓4万），紫檀文化中心（3.9万），三一·久隆中心（公寓4.3万），华发广场（4.5-6万），龙光·玖龙玺（5万），华发悦府（1.5万），中大金融中心（4万），中冶逸璟公馆（4.5-5万）等等

华发广场（均价4.5-6万）

项目地址：横琴十字门中央商务区，紧邻离岸金融岛和口岸服务区

占地面积：150000㎡

建筑面积：500000㎡

总房源：1572户

车位比：1：1.2

容积率：3.09

学区：横琴新区第一小学、北大希望之星实验学校、人大附中珠海校区、珠海市横琴第一中学

楼评：

项目卖点：横琴核心，十字门商务区，紧邻离岸金融岛和口岸服务区，3.8公里无敌海岸线，地理位置优越，与澳门直线距离仅180米。

项目配套，教育方面有：容闳幼儿园（小区内）、横琴小学、横琴第一中学、澳门大学、哈罗公学、威雅公学（预计2020年招生）；商业：项目自有商业（41/43/50地块商业街区）、励骏友谊广场（预计2019年年底开业）、横琴中央汇等；医疗：美国麻省医院中国总院、横琴医院等；公园：横琴湿地公园、横琴长隆海洋王国、皇马中国主题公园、横琴星乐度等。

交通方面：10分钟即上港珠澳大桥延长线，一小时通达香港；珠机城际轻轨，预计2019年通车，金融岛站、横琴站距离项目约2分钟车程；联澳隧道（规划中），就在家门口，下楼即可过澳门；马骝洲隧道，直通市区，新老城区全线贯通。

在售产品：B-1户型89.98 ㎡、H户型113.3 ㎡、I户型119.74 ㎡

项目区位非常好，海景也是一级棒，但缺点在片区分析中介绍的非常详细了，投资属性不高。

五、西部中心城区

西部中心城区位处珠海市西部地区，规划范围东至天生河、坭湾门水道，南至西湖大道，西至机场高速、鸡啼门水道，北至西部沿海高速。双核心为斗门片区中心和金湾片区中心。重点发展服务西部中心城区的大型行政、办公、文化、体育、医疗卫生、教育科研、会展及商业设施，同时积极发展辐射珠江口西岸甚至更大区域范围的高标准的商务办公、文化娱乐、教育科研及旅游休闲等设施。

金湾片区

作为高起点高规划的西部中心城区，金湾的每一场土拍都受到市场的追捧，2016年7月，崇峰以单价1.9万的楼面价拿下金湾航空城地王，金湾航空城已成为各大房企的“兵家必争之地”，为何金湾区如此备受追捧？

金湾区是珠海唯一一个能同时拥有机场、港口、铁路、城轨、高速公路等所构建的海陆空立体交通网络的区域，它不仅仅是珠海的城市副中心，也是珠海未来的交通枢纽。

洪鹤大桥正在施工当中，预计2020年完工，它将与港珠澳大桥连线对接，促进港珠澳大桥与金湾形成联动。此外，洪鹤大桥还将与广澳高速珠海段、金海高速、江珠高速、鹤港高速形成真正意义上的高速公路网，加大港珠澳大桥延长线对粤西地区的辐射作用，打通粤西直达港珠两地的通道。

广佛珠江城际线，起于广州芳村，经广州、佛山、江门、珠海，在珠海金湾设有金湾站和珠海机场站两站。

未来，金湾区坐拥珠海机场、紧邻高栏港的“双港”优势，加上港珠澳大桥和洪鹤大桥的开通，形成“一桥双港”交通枢纽体系，交通格局实现从“交通末梢”向“交通枢纽”的转换。

配套方面，以金湾航空城为核心，配有国际商务中心、市民艺术中心、公共文化中心等6大中心，除此之外还有三级甲等金湾区人民医院、金山公园和湿地公园、金湾一中等配套设施。

产业方面，2018年金湾区地区生产总值超过600亿元，增速全市最高。高新技术企业数达到269家，西部中心B片区落户72家智能制造企业。

目前，金湾航空城片区已相继引进保利、时代、中海、华发、龙光、碧桂园、龙湖、金地、星河等全国知名房企进驻，片区规划建设相当高端，只是暂时还缺乏人气。

在售楼盘：九洲保利天和（2.4万），星河传奇（1.8万），恒隆御雅园（2.4万），崇峰壹号院（3.5万），碧桂园·珑悦（2.1万），碧桂园华发·滨海天际（2.9万），东方润园（1.9万）等等

崇峰壹号院（均价3.5万）

项目地址：西湖片区金河东路北侧、金鑫路东侧

占地面积：78570㎡

建筑面积：250000㎡

总房源：887户

车位比：1：1.24

容积率：2.23

学区：湾一中、广东科学技术职业学院、珠海城市职业技术学院、珠海市实验中学、航空新城小学

楼评

崇峰是金湾的地王，楼面价1.9万，一进小区，豪的气息扑面而来，绿化的树都是日本罗汉松，每户都带空中花园，卖到3.5万，确实是高品质豪宅。

项目建筑面积为251219.22平方米，由13栋高度不超60米的楼栋组成。将由4种户型以及楼顶复式构成，楼体高度为59.5米19层，楼体高度为57.8米17层，区内含一个2750㎡的艺术空间。该项目是金湾少有的南北朝向、一梯两户小高层产品。

户型为178-188㎡洋房和336-340㎡的复试洋房。

斗门片区

现在斗门的环境可能不尽如人意，未来15年后斗门会变成什么样？据《珠海市斗门区战略性总体规划》（2015—2030），斗门将坚持实施可持续发展战略，建设成为美丽中国城市样板，以国际化、现代化、都市化方向快速推进，融合“田园城市”理念，使斗门成为四季常绿的绿城，四季花开的花城，低碳、智慧、生态、滨水、宜居之城。

区域定位

斗门镇：南宋文化旅游风情小镇、富山产城融合北部配套区、浪漫活力新城镇。

富山北：新型工业化临港先进制造业基地，珠江西岸物流中心之一，斗门区的产业新城。

尖峰南-白藤：斗门“心脏”地区，三江六岸核心风貌和形象展示区域，综合商业、商务办公和高品质居住集聚区。

白蕉北：连接城市平台和农业平台的“城市之窗”，未来的混合型国际化街区。

井岸：斗门区政治文化和商务中心，规划定位为具有滨江城市特色的生态宜居新区，面向粤港澳合作的高端产业集聚区。

莲洲：珠海市的城市“谷仓”，国家级现代农业示范基地、粤港澳生态旅游度假区、区域性重要的生态保育区。

从区域定位来看，尖峰南-白藤是最有价值的片区，可重点关注。

交通：一环九区 城乡互融

对外轨道交通将保留并强化广珠铁路的货运功能，以货运促动港区的发展。远景建设完善的连接珠三角的城际轨道交通系统，强化珠海与深圳、江门、中山等周边城市的联系，形成城际轨道客运枢纽，主要建设广佛江珠和广中珠澳两条城际轨道，此外，珠斗城际轨道将与市区进行联系。

内部轨道交通将建设大斗门快速环线。大斗门快速环线连通斗门北部农业、西部工业和东部城市三大板块，规划10个轨道站点，全长约68km，时速60至80公里/小时；中速有轨电车环线则将整个斗门分成莲洲、斗门镇、富山北、富山南、井岸、乾务-新青、尖峰南-白藤、白蕉北、白蕉南9个分区，每个分区可由一条有轨电车环线覆盖，采用20公里/小时的中速度，依次串联起白蕉城区、井岸城区、富山产业园、斗门古镇、莲洲生态农业园、白蕉北部等地区，片区之间可以联系和换乘。

片区在售楼盘：恒裕江山汇花园（1.9万），家和城（1.7万），佳兆业御金山（洋房1.0万，别墅1.8万），佳兆业·诚丰雅园（1.1万），香海壹号（1.86万），五洲家园（2.2万），海伦堡·湖心里（1.35万），龙光·玖龙湖（1.4万）等等。

五洲家园（均价2.2万）

项目地址：湖心路1088号

占地面积：210000㎡

建筑面积：680000㎡

总房源：4100户

车位比：1：1.1

容积率：2.13

学区：广东省科技干部学院、城南小学、金湾中学、金湾小学、珠海实验中学、中特文武学校、艺术学院

楼评

五洲家园位于湖心路，交通方便，在斗门也算是品质比较高的大体量项目，户型赠送面积非常大，湖心路一带近年来发展非常快，斗门在售项目大多集中在湖心路两侧，像家和城也是比较好的项目。

五洲家园建筑面积约68万平方米，规划有联排别墅、双拼别墅和高层住宅的组合，小区配套有幼儿园、标准泳池、10万㎡古树森林湖境园林，户型为90-108平方米的四房，得房率非常高。

项目的缺点是，入住率不高，周边二手房价格普遍在1.3万左右，新房性价比不高。

总结：

1、珠海是否值得投资？

整个珠海来看房价都是虚高的，珠海能炒的热点概念非常多，北部唐家有高新园、深中通道和深珠通道，南部有十字门中央商务区、保税区、横琴新区，西部有金湾航空新城，交通枢纽等等，在2016-2017年，珠海的房价就已经远超出这座城市的人口规模和经济体量所能支撑的范围，经过两年调整，逐步稳定下来，但还是有些虚高。

稍微了解楼市，就不难发现珠海房产提前透支了利好，这一点我们都知道，香港澳门大陆投资客更知道，很多投资者缺乏有效的投资渠道，资金放在股市常论的是亏多少，放在楼市常论的是赚多少，而且投资者更加看重的是城市远期的未来发展，珠海核心地段的优质物业仍具有投资价值。

2、珠海的房子卖给谁，或者应该买珠海哪种房子？

目前来看，横琴新区的住宅，公寓和商铺大多被香港人和澳门人买了；“面朝大海，春暖花开“的海景房多被来自东北的投资客买了，一是投资，二是自住；中心城区（新老香洲、吉大、拱北）多是被本地土豪或有能力的刚需族买了；唐家、金湾、斗门则是全国各地都有；没有条件的本地刚需大部分买到坦洲，距离香洲约15分钟车程，也是不错的选择。想投资珠海的朋友可以对号入座。

3、珠海各个片区，哪个片区最有投资价值？

珠海楼市非常繁荣，商品琳琅满目，一不小心就可能挑花了眼。

第一梯队：唐家和十字门中央商务区潜力高

唐家的环境十分优美，高新产业，高等院校聚集在这里，距离新老香洲也很近，未来还有深中通道和深珠通道，会受到深圳前海的带动，目前珠海北站TOD小镇，房价甚至低于地价，珠海本地刚需请尽快入手，在对学位和配套没有那么刚的时候，短期内可能不适合居住，未来可以置换带市中心。

十字门中央商务区，是未来珠海的CBD，有会展中心、五星级酒店和华发商都，未来会有人气，与横琴新区一桥之隔，但房价仅3.4万，横琴已经4-5万，部分买到6万。

第二梯队：新老香洲、吉大、拱北，中心城区最稳妥保值

中心城区，一是土地资源稀缺，再无概念和热点可以蹭，未来的升值潜力可能弱于新兴片区，但这里拥有全市最优质的教育、医疗、商业和环境资源，而且从规划来看，未来5年内，全市一半的人口仍会集中在市区。

二是周边新区新城被炒得太高了，市中心被严重低估，尤其是高品质的二手房，刚需首选。

本地人或打算长居珠海的外地人没什么好纠结的，买中心城区没有问题。

第三梯队：金湾和斗门

金湾和斗门，金湾航空城要强于斗门，斗门环境有待改善，二手房存量大，流通性不高，金湾航空城大牌房企云集，规划的非常好非常漂亮，但一是缺乏人气，二是房价透支太多，工作在南屏和吉大的可以考虑航空城，或者打算长期持有的也可以投资。

最后，横琴新区，这个珠海最瞩目的地方，已经横盘几年了，未来如果香港的单牌车可以入出横琴的话，这里的房价一定会涨，但这些都是不确定性因素，总体来说未来是看好的，但不适合大多数投资客，拥有巨大财富的有钱人可以买一套压压惊。

4、提醒：用人才证明购房限售8年，以上投资建议仅供参考。